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Säumnisrate im CMBS-Sektor explodiert auf neues Rekordhoch
By Wayne Copeland | September 3, 2010
Die Säumnisrate der durch gewerbliche Immobilienkredite besicherten Anleihen (CMBS) kletterte im zweiten Quartal auf das höchste Niveau seitdem die Mortgage Bankers Association damit begann, diese Daten im Jahr 1997 aufzuzeichnen. Die MBA teilte gestern ebenfalls mit, dass die Säumnisrate in anderen Segmenten der Hypothekenmärkte unterhalb der Niveaus bleibe, die in den frühen 1990iger Jahren zu beobachten gewesen seien. Laut Moody´s sind die gewerblichen US-Immobilienpreise im Juni um 4% gefallen, der stärkste Rückgang innerhalb des letzten Jahres.
Probleme im CMBS-Sektor beschleunigen sich
Der Bericht des Verbands der Hypothekenbanken zu der Entwicklung der Säumnisrate unter gewerblichen Immobilien zeigte, dass diese im Sektor der CMBS-Papiere im Laufe des zweiten Quartals auf 8,22% kletterte. In derselben Periode des Vorjahrs notierte diese Quote noch bei lediglich 3,91% und 0,53% im Jahr 2008. Der Verband der Hypothekenbanken fügte an, dass die Säumnisrate im Sektor der CMBS-Papiere Kredite einschließe, die 30 Tage oder mehr nicht bedient worden seien. Dieser Aspekt schließe auch Zwangsversteigerungen und Wiederinbesitznahmen durch die Banken (REOs) mit ein. Im ersten Quartal notierte die Säumnisrate im Sektor der CMBS-Papiere bei 6,83%.
Säumnisrate im CMBS-Sektor geht durch die Decke / Quelle: MBA
Versicherungsunternehmen, Fannie Mae und Freddie Mac würden weiterhin relativ niedrigen Säumnisraten in Bezug auf ihre gehaltenen gewerblichen Immobilienhypotheken entgegen blicken, wie Jamie Woodwell, Vizepräsident der MBA erklärte. Die Säumnisrate unter den durch die Banken gehaltenen gewerblichen Immobilienhypotheken scheine ein Plateau erreicht zu haben, die Säumnisrate von ehemals in diesem Sektor vergebenen Krediten mache jedoch den Eindruck, als würde sie weiter ansteigen. Die weitere Performance in allen Segmenten der Hypothekenkredite werde vollständig vom ökonomischen Wachstum der US-Wirtschaft abhängen und der Fähigkeit, Nachfrage nach gewerblichen Immobilienflächen zu generieren.
Anm.: Im Hinblick auf die Nachfrage nach der Anmietung oder dem Kauf von Flächen im gewerblichen US-Immobiliensektor sieht es allerdings nach wie vor ziemlich düster aus, denn wie Moody´s bereits vor rund zwei Wochen berichtete:
Preisentwicklung im gewerblichen US-Immobiliensektor im Juni mit schärfstem Rückgang innerhalb des letzten Jahres
Die Preise für gewerbliche US-Immobilien sanken im Monat Juni am stärksten innerhalb des gesamten vergangenen Jahres, während die ökonomische Erholung Anzeichen für eine Abschwächung aufweise, wie Moody’s Investors Service am 19. August mitteilte. Der Moody’s/REAL Commercial Property Price Index sank gegenüber dem Monat Mai um 4 Prozent, wie aus einem Report der Ratingagentur hervorgeht. Der gemessene Preisrückgang war der stärkste seit Juli 2009.
Man müsse deshalb davon ausgehen, dass die Entwicklung im Sektor der gewerblichen Immobilien über einen längeren Zeitraum problematisch bleibe, da sich sowohl die gewerblichen Immobilienmärkte als auch die breite Wirtschaft auf einem nur sehr langsam Pfad der Erholung nach der Rezession befinden würden, so Moody’s. Eine hohe Arbeitslosigkeit und Bedenken über eine Verlangsamung des ökonomischen Wachstums lasteten schwer auf einer Preiserholung im Sektor der Bürogebäude, Apartments, Industrie- und Einzelhandelsobjekte, wie Moody’s ergänzte.
Der Index von Moody’s zur Messung der Preisentwicklung im gewerblichen Immobiliensektor befindet sich nunmehr 41 Prozent tiefer im Vergleich mit dem im Jahr 2007 erreichten Preishoch. Die Wertentwicklung im Subsektor der Malls und Einkauszentren sank im zweiten Quartal um fast 11 Prozent, der höchste Rückgang unter allen gewerblichen Immobilientypen, die durch den Index von Moody’s abgebildet werden. Die Wertentwicklung unter Apartments und Bürogebäuden konnte dagegen um knapp 4 Prozent zulegen, während diejenige von Industrieobjekten um 2,9 Prozent sank.
Im ersten Quartal habe der Optimismus wahrscheinlich ein wenig mehr zulegen können, weil es Anzeichen darauf gab, dass die Verkäufe des Einzelhandels eine Wende zum besseren vollzogen auf Niveaus, die ein klein wenig besser waren als es die Märkte vorher erwarteten, wie James Sullivan, Analyst bei Cowen & Co. erklärte. Im zweiten Quartal hätten sich die Dinge dann allerdings doch wieder zum Schlechteren gewendet.
Anm.: Selbstredend sind die anhaltenden Zwangsversteigerungsprobleme im Sektor der gewerblichen Immobilienmärkte, die sich erneut beschleunigen:
Erste Hochhaus-Zwangsversteigerung im Zentrum Chicagos seit 11 Jahren
500 W. Monroe Street Bürogebäude / Quelle: chicagobusiness
Der Besitzer eines im Zentraum von Chicago gelegenen Hochhauses, der es im vergangenen Jahr noch vermeiden konnte, einer Zwangsversteigerung ins Auge zu blicken, säße einmal mehr auf dem heißen Schleudersitz, da der gewerbliche US-Immobilienmarkt abermals den Rückwärtsgang einlege. Eine im Bundesstaat Georgia ansässige Firma, die zwei Junior-Hypotheken in Bezug auf das 46-stöckige Gebäude auf 500 W. Monroe Street besitze, teilte mit, dass sie die aufgenommenen Immobilienkredite für das Objekt nicht bedient habe, nachdem sie in diesem Monat fällig wurden. Das Gebäude könnte aus diesem Grunde in den Prozess einer Zwangsversteigerung geraten, so dass die Kreditgeber demnächst die Kontrolle darüber übernehmen dürften, so chicagobusiness.com. Es wäre die erste Zwangsversteigerung eines großen Bürogebäudekomplexes im Zentrum Chicagos seit 11 Jahren und ein Zeichen, dass der Markt weiterhin in einer Schuldenblase gefangen sei, die Mitte des Jahres 2007 ihren Höhepunkt erreichte.
Zu diesem Zeitpunkt erwarb die Firma Broadway Partners Fund Manager LLC, einstmals eine erfolgreich expandierende New Yorker Firma, das Objekt 500 W. Monroe für $336,7 Millionen. Gekauft wurde das Gebäude durch ein aufgenommenes Kreditpaket, das damals mehr als 95% der Kaufsumme abdeckte. Dramen wie dasjenige zwischen Broadway und seinen Kreditgebern, Chicagos Transwestern Investment Co. und Johns Creek, einem in Georgia ansässigen REIT für Bürogebäude, würden sich momentan landesweit abspielen im Hinblick auf Gebäude, die heute weniger an Wert aufwiesen als die zum Kauf ehemals aufgenommenen Schulden. Genau diese Situationen seien es, die sich heute als schrecklich komplex erwiesen, wie Dan Fasulo, geschäftsführender Direktor des in New York ansässigen Immobiliendienstleisters Real Capital Analytics Inc., erklärte. Diese Geschäfte würden sich heute als vollkommen unrentabel erweisen. Fasulos Schätzungen gehen davon aus, dass das Objekt 500 W. Monroe derzeit nur noch einen Wert von etwa $240 Millionen aufweise, basierend auf Kalkulationen zu den Nettoerträgen des Gebäudes und dem ROI. Das Gebäude sei momentan nur zu 70% vermietet. Der heutige Wert des Objekts befinde sich damit rund 30% unterhalb des im Jahr 2007 vereinbarten Kaufpreises, ein Preisrückgang, der sich vollkommen auf Linie mit dem nationalen Trend befinde.
Topics: Märkte | 1 Comment »
One Response to “Säumnisrate im CMBS-Sektor explodiert auf neues Rekordhoch”
Comments
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September 4th, 2010 at 02:02
Die Boerse juckt das aber deerzeit kaum, sie ist voellig abgekoppelt von der Realitaet. REITs naehern sich neuem 20-Monatshoch:
http://www.google.com/finance?client=ob&q=INDEXDJX:DJUSRE