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USA: Rote Karte für grüne Häuser
By Wayne Copeland | März 10, 2010
Eine ganze Menge Leute, und insbesondere diejenigen, die versuchen, gegen hohe Energiekosten anzukämpfen, hängen dem Glauben an, dass sie diese Kosten durch den Bau eines Energie effizienten Hauses senken können. Es gibt jedoch etwas Wesentliches, das den erfolgreichen Einsatz grüner Technologien behindert: Es kostet ganz einfach mehr, diese Technologien zu inkludieren, als sie letztendlich an Kosten einsparen. Die meisten Gutachter sind auf diesem Feld zudem wenig erfahren und die Banken zeigen keine erhöhte Bereitschaft, Finanzierungszusagen zu geben.
Die Anträge für neu gebaute Häuser reflektieren die anfallenden Kosten für die Nutzung von grünen Technologien nicht in Gänze, und die sinkenden Neubauanträge weisen darauf hin, dass die Käufer oftmals nicht die volle Finanzierungszusage seitens ihrer Banken erhalten, die sie benötigen. so cnnmoney.com. Dieser Aspekt entmutigt die Entwickler, grüne Technologien zu nutzen oder anzubieten, was wiederum dazu führt, die Größe der Märkte für grüne Alternativenergien klein zu halten. „Wir können die Kreditgeber nicht davon überzeugen, den fairen Wert einer Nutzung von grünen Energien anzuerkennen, und wenn wir es nicht schaffen, den daraus entstehenden Mehrwert zu verdeutlichen, können es die Produzenten dieser Technologien gegenüber ihren Anteilseignern nicht rechtfertigen, den Verkauf derartige Produkte anzukurbeln“, sagte Bill Nolan, ein in Florida ansässiger Berater im Hausbausektor. Wie sich solche Dinge abspielen lässt sich illustrieren am Fall von Kunden wie Michael Chandler, ein in North Carolina ansässiger Berater für die Nutzung grüner Energien im Eigenheimbausektor, der plante, ein $400.000 teures Haus zu bauen, das auf der Nutzung grüner Alternativenergien basieren sollte. Das Haus wurde konstruiert auf Basis einer vollumfänglichen Nutzung von passiver Solarwärme, durch Solarkollektoren erhitztes Wasser, eines durch Sonnenstrahlen sich aufwärmenden Bodens, Hochleistungsfenstern und Dämmstoffen. Allerdings teilte ihm der Gutachter der Bank mit, dass sein Antrag seitens der Bank nicht in voller Höhe seines gestellten Finanzierungsantrags genehmigt worden sei, den er für den Bau benötigt hätte. In diesem Falle würden die Käufer einer höheren Anzahlung zum Erwerb des Eigenheims zustimmen müssen.
„Unsere beste Schätzung basiert darauf, dass die Bank einer Finanzierung in Höhe von $380.000 zustimmen wird“, sagte Chandler. Im Falle einer Finanzierungszusage in Höhe von 90%, würde die Bank einen Betrag von $342.000 zur Auszahlung genehmigen, womit die potenziellen Käufer eine Anzahlung in Höhe von $58.000 zu leisten hätten, anstelle der $40.000, die gebraucht würden, wenn das Haus eine Finanzierungszusage über den vollen Preis erhalten hätte. „Mit einer Anzahlung von 10% müssten die Kunden einen zusätzlichen Betrag von $18.000 aufbringen“, erklärte Chandler. „Leider können sie sich das finanziell nicht leisten.” Die Antragssteller haben das Gefühl, dass man ihnen die Hände auf dem Rücken fesselt. „Es macht keinerlei Sinn, entstehenden Mehrwert ganz simpel der Kostenseite hinzu zu addieren”, so David Snook, ein in Kalifornien ansässiger Gutachter, Mitglied des Vorstands des Amerikanischen Gutachterverbands. „Die sich stellende Frage lautet: ‘Wie viel wird der Markt bereit sein zu bezahlen, wenn das Haus wieder verkauft werden soll?’“ Die Arbeit des Gutachters basiert auf einer akkuraten Einschätzung des Häuserwerts. Wenn ein zusätzlich eingebautes Merkmal $50.000 kostet, um es zu installieren, es jedoch lediglich $25.000 an zu bessendem Mehrwert liefert, wenn das Haus wieder verkauft werden soll, kann das Gutachten nicht die vollen Ausgaben in Höhe von $50.000 reflektieren. „Gutachter bestimmen nicht die Konditionen an den Märkten, sondern sie reflektieren sie“, wie Jim Amorin, Sprecher des Gutachterinstituts ausführt. „Die Kosten müssen nicht zwangsläufig den entstehenden Mehrwert reflektieren. Es hängt einzig und allein davon ab, wie der Markt auf den Einbau von Sondermerkmalen reagiert.“
Was die Bauanträge in diesen Tagen zusätzlich verkompliziert, sind die neuen Verordnungen, um Kreditgeber davon abzuhalten, die zu erstellenden Gutachten zu beeinflussen. Hausbaufirmen können nicht auf die Erstellung eines Gutachtens eines bestimmten und von ihnen favorisierten Gutachters pochen. Dies gilt ebenso für Gutachter, die auf dem Feld des Einsatzes von alternativen Energien bewandert sind und Erfahrung mitbringen. Unter Bezugnahme auf die Angaben von Chandlers Kunde, liegt das zu bauende Haus in einem ländlichen Raum, in welchem es bislang nur wenige oder kaum Energie effiziente Häuser gibt, die dort konstruiert worden sind. Der Gutachter war nicht dazu in der Lage mitzuteilen, wie hoch der Mehrwert tatsächlich ist, den der Einsatz grüner Technologien beim Bau eines neuen Hauses mit sich bringt. „Dieser Gutachter hatte keinerlei Erfahrung mit dem Bau von Häusern, die auf dem Einsatz grüner Technologien basieren“, sagte er. Ein weiteres Problem ist, dass die meisten Gutachter ebenfalls häufig von zwangsversteigerten Häusern abhängen, zu denen sie Vergleiche ziehen müssen, insbesondere an Orten, die hart getroffen wurden durch die Zahlungsausfälle ihrer Hypothekennehmer. Diese Häuser verkaufen sich zu riesigen Preisabschlägen im Vergleich mit den regulären Märkten und sogar noch höheren Preisreduzierungen im Vergleich mit Häusern, die alternative Energien nutzen. Unter Berücksichtigung der Schwierigkeiten der Erstellung von entsprechenden Gutachten, entscheiden sich die meisten Projektentwickler dazu, nur die preisgünstigsten grünen Technologien beim Bau eines Hauses zum Einsatz zu bringen. „Einige dieser Technologien können mit eingebaut werden, ohne dabei hohe zusätzliche Kosten zu verursachen“, erklärte Curt Jones, ein in Connecticut ansässiger Bauingenieur und Berater im Sektor des Einsatzes von grünen Energietechnologien. Während er den Prozess der Zertifizierung grüner Technologien beschreibt, macht er darauf aufmerksam, dass einige Faktoren unbedingt Berücksichtigung finden müssen, von denen einige eine ganze Menge Geld kosten, andere wiederum kosten gar nichts. Den Stützwinkel des Hauses ein wenig anders zu gestalten, um zum Beispiel mehr Sonnenstrahlen einzufangen, damit das Haus passiv beheizt werden kann, könnten einen Hausbauer nicht einen Pfennig extra kosten. Die Installation von Solarmodulen auf dem Dach des Hauses wird allerdings einen weitaus höheren Baupreis verursachen. Ironischerweise wird eine Hinwendung zum Einsatz alternativer Energien wahrscheinlich nicht einmal einen bemerkenswerten Mehrwert generieren, bis der Einsatz von grünen Technologien in mehr Regionen nicht besser etabliert sein wird und die Käufer damit mehr Erfahrung haben werden. In Seattle, eine Brutstätte der grünen und alternativen Hausbauaktivitäten, verkaufen sich neue Häuser mit Zertifizierung des Einsatzes grüner Technologien für lediglich 8,5% mehr pro Quadratmeter als vergleichbare nicht auf dem Einsatz dieser neuen Technologien basierenden Häuser, wie aus einem Bericht von GreenWorks Realty hervorgeht.
Topics: USA | 2 Comments »
März 10th, 2010 at 18:34
Ja, ja, so ist das mit der Investition. Auch hierzulande ist es nicht anders. Bevor sie eine Anlage amortisiert, muss sie gut 25 Jahre ohne weitere “Pflegekosten auskommen”, andernfalls wird das ein Verlust. Ein gutes Beispiel ist die Beleuchtung mittels LEDs. Kauft man sich sein solche Funzel, stellt man schnell fest, dass sie mir einer herkömmlichen Lampe (Glühampe oder Energiesparlampe) nicht mithalten können. Eine gute und Teure LED kann ca. 100lm/W. Das bedeutet um auf ca. eine ähnliche Lichtleistung zu kommen müssen mehrere solcher Teile erworben werden. Kostenpunkt mindestens 40 Euro. Was nützt einem das Versprechen, dass die Dinger 20 Jahre halten sollten. In den kommenden 20 Jahren wird es weitere Verbesserungen geben, doch bevor sich das Teil amortisiert muss es auch tatsächlich die 20 Jahre leuchten. Für 40 Euro bekommt man heute ca. 160 kWh. Das bedeutet, die LEDs (sagen wir 6 an der Zahl, für 600 lm) brauchen ca. 6 W. Für eine vergleichbare Lichtleistung könnte man auch eine Energiesparlampe verwenden. Kostenpunkt 3 Euro, elektrische Leistung ca. 10 W. Damit diese 37 Euro eingespart werden (ich vernachlässige den Montageaufwand für die LED etc.) bei einer Differenz von 4 W müsste die Leuchtdiode ca. 37 Tsd. Stunden leuchten (148 kWh für 0,25 Euro/kWh).
Das entspricht einer Betriebsdauer von mehr als 20 Jahre bei 5 Stunden pro Tag.
Um es auf den Punkt zu bringen, der Typ der mir das Ding verkauft, der hat meinen Rendite bereits für sich eingeplant. In den kommenden 20 Jahren werde ich mit Sicherheit nicht die gleiche Leuchtdiode verwenden wollen, weil der Fortschritt weiter geht. Um es auf den Punkt zu bringen, ich werde gezwungen sein, das Ding loszuwerden und meine Ersparnis wird negativ sein – Verlust!
So ist da mit den grünen Techniken. Solange der Staat nicht subventioniert lohnt sich das nicht, weil der Verkäufer bereits meinen Gewinn für sich verbucht.
Natürlcih gibt es auch billigere LEDs, doch dann wird man entweder mehr als 5 oder 6 brauchen, weil diese keine 100 lm/W liefern.
Sieht man davon ab, muss man sich fragen, wozu der Aufwand? Wir wissen doch inzwischen von der Klimalüge, warum soll man also teuere Solarzellen aufs Dach montieren, deren Herstellung mehr Energie verbraucht als sie in der gesamten Lebensphase erzeugen werden.
März 11th, 2010 at 14:51
Was für die Yankee Americans gilt, gilt für die Deutschen noch lange nicht. Ein Effizeinzhaus 70 mit einer Erdwärmeheizung incl. Bohrungen kostet bei uns 7.000,– mehr als ein normales Neubauhaus mit Gasheizung und Fussbodenheizung.
2000,– Einsparung für den entfallenen Gasanschluss.
1500,– Zuschuss durch die BAFA für die Wärmepumpe.
50.000,– zu 1,5% Zinsvorteil durch die KFW.
Ein Leben lang weniger Heizkosten (ca. 700,– im Jahr z. Zt.)