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FHFA: Lage an US-Immobilienmärkten kaum verbessert
By Wayne Copeland | März 9, 2010
Das HARP-Programm wird verlängert, die Aussage lautet: seit Implementierung der Nothilfeprogramme durch die Regierung hat sich die Lage an den Immobilienmärkten trotz Stabilisierung nicht wesentlich verbessert. Seit vergangener Woche kursieren zudem Gerüchte, dass die US-Regierung plane, ein gesetzliches Verbot für weitere Zwangsversteigerungen privater Hausbesitzer auf den Weg zu bringen. Eine kurze Analyse.
„Das Home Affordable Refinance Program (HARP) ist verlängert worden bis zum 30. Juni 2011, wie die Federal Housing Finance Agency (FHFA) bereits in der vergangenen Woche mitteilte. „Die FHFA hat sowohl die aktuellen Marktbedingungen wie auch den Status der Erhältlichkeit von Hypothekenversicherungen analysiert und ist zu der Erkenntnis gelangt, dass sich die Marktbedingungen, welche Auslöser für die Implementierung der Nothilfeprogramme durch die Regierung gewesen sind im vergangenen Jahr, seitdem nicht wesentlich verbessert haben“, erklärte der Direktor der FHFA, Ed DeMarco, in einem Kommentar auf der Webseite der Agentur. „Aus diesem Grunde autorisiert die FHFA die zeitliche Ausdehnung des HARP-Programms bis zum 30. Juni 2011, um die Stabilität der Immobilienmärkte zu unterstützen, und sowohl die Kreditgeber als auch Hypothekenmarktteilnehmer dazu zu ermutigen, sich komplett an das HARP-Programm anzupassen, zu dem auch die Implementierung der im Oktober 2009 beschlossenen Expansion der Kredit-zu-Wert Verhältnisse (LTVs) auf 125% gehören. „Um die Marktstabilität zu unterstützen und weiter zu verbessern und die Kreditgeber und andere Hypothekenmarktteilnehmer dazu zu ermutigen, das HARP-Programm vollumfänglich zu akzeptieren und es zu nutzen, wird die Implementierung einer zeitlichen Ausdehnung der Kredit-zu-Wert-Verhältnisse – Zeitraum ab Oktober 2009 mit inbegriffen – demzufolge durch die FHFA autorisiert, was auch die Extension des HARP-Programms bis zum 30. Juni 2011 mit einschließt.” Das Programm ist Teil des Making Home Affordable Programs (HAMP) der Regierung, das in erster Linie fokussiert ist auf die Modifizierung von bestehenden Hypothekenverträgen. Das Programm begann im April 2009 und sollte am 10. Juni dieses Jahres auslaufen; HAMP soll nun erwartungsgemäß bis zum 31. Dezember 2012 weiter laufen. Offensichtlich liegen die Dinge an den amerikanischen Immobilienmärkten jedoch weitaus schlimmer als erwartet, mit zu diesem Zeitpunkt bereits mehr als 11,3 Millionen oder 24% aller Privatimmobilien, die sich auf nationaler Ebene seit dem Jahresende 2009 unter Wasser befinden bzw. die negative Vermögenswerte aufweisen. Von den bislang mehr als vier Millionen refinanzierten Hypotheken, die von Fannie Mae und Freddie Mac im Jahr 2009 aufgekauft oder garantiert wurden, befanden sich insgesamt 190.180 aus HARP resultierende Refinanzierungen mit Kredit-zu-Werte-Verhältnissen zwischen 80% und 125%.
In der vergangenen Woche kamen erste Gerüchte auf, dass die Regierung eine Aussetzung bzw. ein Verbot von Zwangsversteigerungen auf nationaler Ebene prüfe:
Die Alarmglocken läuteten in der vergangenen Woche, nachdem publiziert wurde, dass die Obama-Administration eine vollumfängliche gesetzliche “Aufhebung von Zwangsversteigerungen” in Betracht ziehe. Jedoch ist dies vermutlich nur viel Aufhebens um nichts…im Grunde würden alle Zwangsversteigerungen verboten werden, bis die entsprechenden unterliegenden Hypotheken für eine mögliche Qualifizierung für das Home Affordable Modification Program (HAMP) neu analysiert werden können. Im Moment können Hypothekenkreditgeber und Hypothekendienstleister Zwangsversteigerungsprozesse in Bezug auf jedweden vergebenen Kredit veranlassen, der keine Qualifikation zur Teilnahme am Regierungsprogramm HAMP aufweist. Die Zwangsversteigerungsprozesse können damit fortgeführt werden, selbst wenn sich die Kreditnehmer in Probemodifikationen ihrer bestehenden Hypotheken befinden. Aus einem Dokument, das den Vorschlag der Regierung –und das an Bloomberg durchgesickert ist – im Detail erklärt, geht hervor, dass “Verbote zu Zwangsversteigerungen geprüft würden, bis die jeweiligen Hypotheken der Kreditnehmer genauer analysiert und für das Programm HAMP als nicht qualifikationsberechtigt eingestuft würden oder angemessene Versuche der Kontaktaufnahme mit den Kreditnehmern in der Vergangenheit fehl geschlagen sind.”
Es sei alles noch keine beschlossene Sache, wie die Sprecherin des Finanzministeriums, Meg Reilly, in einer E-Mail mitteilte und behauptete, dies sei nur eines von mehreren kursierenden Gerüchten. Aber selbst wenn derartige Bemühungen seitens der Regierung genehmigt würden, käme dann in der Folge tatsächlich Bewegung in die Sache oder würde es die Dinge nur weiter verzögern? Darüber ließe sich streiten, jedoch geben die kursierenden Gerüchte einen Hinweis darauf, dass die Kreditnehmer und Hypothekendienstleister einen weiteren Schritt unternehmen müssten, bevor sie das Unvermeidbare in Gang setzen. Der Einzug einer weiteren bürokratischen Hürde, der die Agonie an den Häusermärkten lediglich verlängern würde anstatt tatsächlich zu einer Lösung beizutragen. Ganz offensichtlich lässt sich seit geraumer Zeit feststellen, dass sich eine große Anzahl der ehemals vergebenen Hypothekenkredite nicht für das staatliche Programm HAMP, das Modifizierungen von Hypotheken in Gang setzen sollte, überhaupt qualifizieren. Von den ungefähr 5,6 Millionen Hausbesitzern, die 60 Tage oder mehr mit ihrer Hypothekenzahlung in Verzug sind, wären nur etwa 1,7 Millionen zur Teilnahme an dem Programm HAMP berechtigt, so dass sich eine neue Welle an Zwangsversteigerungen dadurch nicht aufhalten ließe. Zusätzlich haben 1,3 Millionen Hausbesitzer bereits Angebote für eine Probekreditmodifizierung unter dem Programm erhalten, so dass es den Eindruck macht, dass der kursierende Vorschlag einmal mehr zu wenig und zu spät etwas unternimmt, wenn es überhaupt eine Lösung für die Millionen von Hausbesitzern geben sollte, die negative Vermögenswerte aufweisen.
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