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US-Städte zittern vor Tag der Wahrheit!
By Wayne Copeland | März 8, 2010
Die US-Regierung plant über die nächsten sechs Monate viele der Nothilfeprogramme für die Immobilienmärkte zurück zu fahren. Dann wird deutlich werden, ob der Markt auch auf eigenen Beinen stehen und aus sich selbst heraus funktionieren kann. Die Bewohner der Stadt Elkhart im US-Bundesstaat Indiana sind sich ziemlich sicher, dass die Antwort darauf „Nein“ lauten wird. Daran ändern auch die Durchhalteparolen von Präsident Obama nichts, der die Stadt zuletzt zweimal besuchte, die in der Spitze von offiziell 18,9% Arbeitslosigkeit heimgesucht wurde.
Die Sorgen wachsen in amerikanischen Städten, nun, da die Regierung vorhat, die Unterstützung für die Immobilienmärkte zurückzufahren
Präsident Barack Obama ist bereits zweimal in diese durch die Rezession schwer getroffene Stadt gereist, die noch über eine Basis an produzierender Industrie verfügt, um das Konjunkturprogramm der USA in den Blickpunkt der Öffentlichkeit zu rücken, das dazu beigetragen hat, die Immobilienmärkte zu stabilisieren, deren Absturz Schockwellen in die ganzen Welt ausgesendet haben, so mydigitalfc.com. Das Beschäftigungsbild in Elkhart hat sich über die letzten neun Monate tatsächlich begonnen zu verbessern. Aber die Stadt symbolisiert gleichzeitig das Versagen der Bemühungen der Bundesregierung, den Immobilienabschwung, der das Herz der wirtschaftlichen Rezession bildet, umzukehren. Die Immobilien in dieser Gemeinde sind jetzt beinahe komplett abhängig von einer Reihe von Unterstützungsprogrammen der Regierung, die jedoch nichtsdestotrotz einen Absturz der Preise und einen Anstieg der Zahlungssäumigkeiten unter den Hypothekennehmern nicht verhindern konnten.
Mehr als einer von zehn Hypothekenhaltern in Elkhart ist mit seinen Zahlungen ernsthaft im Verzug. Der durchschnittliche Verkaufspreis ist auf das Niveau von vor zehn Jahren gesunken. Viele Hausbesitzer schulden mehr auf ihre Häuser als diese noch wert sind, was sie für Jahre finanziell blockieren wird. Die Zwangsversteigerungen haben aktuell ein Rekordniveau erreicht. Dass der lokale Immobilienmarkt überhaupt noch funktioniert, hat einzig mit den Notrettungsprogrammen der Regierung zu tun, sagen die Leute hier unisono, die die Zinsraten auf Hypotheken gesenkt haben und interessierten Käufern substanzielle Steuerkredite anboten. Genau so wichtig ist in diesem Kontext ein ausgedehntes Garantieprogramm für Hypotheken, das von der FHA getragen wird, und das private Kreditgeber dazu ermutigt, auch potenzielle Kreditnehmer zu akzeptieren, die nur kleine Anzahlungen auf ihren Immobilienerwerb leisten können. Die Regierung übernimmt somit das Risiko eines Zahlungsausfalls. Vor ein paar Jahren nutzte nur einer von zehn Käufern in Elkhart das Programm der Federal Housing Agency. Jetzt greift ungefähr die Hälfte der Bewohner darauf zurück. In den Vereinigten Staaten hat die Agentur ihre Reichweite stark ausgedehnt: sie versichert jetzt sechs Millionen Hypotheken.
„Es gab im Sektor der Immobilienmärkte jede erdenkliche staatliche Hilfe. „Ich bin nicht undankbar“, sagte Barbara Swartley, Präsidentin des Elkhart County Board of Realtors. „Aber man kann den Immobilienmarkt natürlich nicht für immer in eine Angelegenheit der Regierung umwandeln.” Viele in Washington stimmen dem zu. Unter Berücksichtigung der Sorge um das immer höher werdende nationale Budgetdefizit ist die Regierung plötzlich scharf drauf, einige der Unterstützungsprogramme auslaufen zu lassen. Der erste Schritt könnte schon im nächsten Monat unternommen werden, wenn die Federal Reserve nach eigenen Angaben ihr Billionen Dollar schweres Programm beenden will, in dessen Zuge sie Hypothekensicherheiten aufkaufte. Das Programm hat die Hypothekenzinsen auf ein derart niedriges Zinsniveau gesenkt wie schon seit den 1950iger Jahren nicht mehr. Trotzdem ist es ungewiss, ob die Regierung sich wirklich zurückziehen kann, ohne den Häusermarkt in einen weiteren Spiralsturz zu schicken. „Ein Anstieg der Zinsen würde uns alle umbringen“, sagte Ms. Swartley.
Die Obama-Administration hat zur Reform der Häusermärkte überdies nur wenige Ideen. Vorschläge zur Zukunft von Fannie Mae und Freddie Mac, den beiden Hypothekenunternehmen, die von der Regierung auf dem Höhepunkt der Krise übernommen wurden, sollten zusammen mit den Budgetvorschlägen des Präsidenten in diesem Monat vorgestellt werden. Dies passierte allerdings nicht. Die Regierungsprogramme, wie nötig auch immer, verzerren den Markt. Durch die Gewährung von Steuerkrediten wurden die Verkäufe im letzten Sommer angekurbelt, jedoch erklärten einige Verkäufer in Elkhart, dass sie beunruhigende Folgen hätten. „Die Leute kaufen, um diesen Steuerkredit zu erhalten und sich dadurch einige Kapitalreserven aufzubauen. Sie sagen: „Falls etwas passiert, habe ich ein kleines Polster, auf das ich weich falle“, sagte Denny Davis von der Horizon Bank in Elkhart. „Das ist alles andere als gesund.” Das Programm bevorzugt Erstkäufer von Häusern, die die wenigsten finanziellen Ressourcen besitzen, um sie in ein Geschäft einzubringen. Heather Stevens, eine 23-jährige Krankenschwester in der Stadt, schließt bald den Kauf für ein Dreizimmerhaus ab. Da ihr aufgenommener Kredit durch die FHA versichert wurde, musste sie nur 3,5% des Verkaufspreises in Höhe von $74.900 anzahlen.
„Es war kinderleicht, angenommen zu werden”, sagte sie. Die Verkäufer decken ihre Abschlusskosten ab, was in Elkhart häufig der Fall ist, wie verschiedene Makler berichten. Dies bedeutet, dass Ms. Stevens nur eine Anzahlung in Höhe von $2.600 leisten musste, was jedoch bereits ihre Ersparnisse erschöpfte. Aber das Beste ist der Steuerkredit in Höhe von $7.500. Sie wird dieses Geld dafür benutzen, um sich eine neue Küche zuzulegen. „Wenn wir den Kredit nicht bekommen hätten, hätten wir mit dem Kauf gewartet“, sagte Ms. Stevens, die dieses Jahr heiratet. Häuser ohne Anzahlung zu kaufen, war eine Eigenschaft der Spätphase der Häuserblase. Es versetzte der Preisentwicklung einen letzten Stoß auf dem Weg in die Stratosphäre. Käufer ohne jedwedes Vermögen waren jedoch die ersten, die ihr Anwesen verließen, als die Märkte fielen. Unter Berücksichtigung stagnierender Häuserpreise wird eine Stützung des Marktes durch die Ermöglichung des Kaufs eines Hauses ohne jedwede Anzahlung in einigen Quartalen allgemein als schlechte Wette angesehen. Neil M. Barofsky, der Sonderinspektor für das TARP-Programm der Regierung, schrieb in seinem neuesten Bericht an den Kongress, dass „die gemeinschaftlichen Bemühungen der Regierung, die Hauspreise zu stützen, ein neues Aufpumpen einer Blase riskieren. Er stellte allerdings einen Unterschied zur letzten Blase fest: jetzt sind anstatt der Banken die Steuerzahler bei diesen neu vergebenen Hypotheken direkt im Risiko. In Elkhart sorgt man sich eher darum, zu wenig, anstatt zu viel zu tun. Wenn die Federal Reserve ihr $1,25 Billionen schweres Programm zum Ankauf von MBS-Papieren tatsächlich beendet, könnten die Hypothekenzinsen um einen vollen Prozentpunkt ansteigen, so Ökonomen. In den letzten Wochen sind die Zinsen auf Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren auf unter 5% gefallen.
Der Steuerkredit erfordert von den Hauskäufern, dass sie bis zum 30. April ein Geschäft abschließen, somit zur Mitte der besten Verkaufszeit im Frühjahr. Bisher verschärfte die FHA nur ein wenig die Forderungen bei einigen Programmpunkten und versuchte, ein Gleichgewicht zwischen der Stabilisierung des Marktes durch das Finden von qualifizierten Käufern und dem Aussondern des Marktes von unqualifizierten Käufern herzustellen. John A. Katalinich, Kreditvergabevorstand bei der Inova Kreditgenossenschaft in Elkhart sagte, dass Gefahr bestehe, Käufer mit derart wenig Eigenkapital an die Märkte strömen zu lassen, allerdings seien diese Risiken minimal im Vergleich mit den Alternativen. „Wenn die Regierung nicht dasselbe Niveau der Unterstützung aufrecht erhalten würde, würde sich die Situation äußerst düster darstellen. Es wäre vergleichbar mit dem Weghauen der Beine eines wankenden Kindes, obwohl man von ihm erwarte, einen Marathon zu gewinnen“, sagte er. „Es ist sehr wahrscheinlich, dass wir uns immer noch auf diesem Niveau befinden in fünf Jahren vom heutigen Zeitpunkt aus gesehen.“ Elkhart, im Nordosten des Bundesstaats Indiana gelegen, avancierte zu einem Symbol Not leidender Häuserkredite, mit dem sich auch die New York Times befasste. Mr. Obama wählte diesen Ort, um sein Konjunkturpaket im Februar vor einem Jahr zu verabschieden. Die Region ist ein Drehkreuz für den Maschinenbau, eine der ersten Industrien, die es im Laufe der Rezession hart erwischt hat. In weniger als einem Jahr verdreifachte sich die lokale Arbeitslosenrate und erreichte ihr Hoch bei offiziell 18,9 Prozent im vergangenen März.
Mr. Obama kam im August erneut zurück, um die Effektivität des Konjunkturprogramms und die staatlichen Zuschüsse für die Produktion von Batterie betriebenen Elektrowagen anzupreisen. Mehrere Unternehmen haben angekündigt, dass sie einstellen wollten. Die Arbeitslosigkeit im Dezember ging zurück auf 14,8%. Bei den Immobilien ist ein vergleichbarer Fortschritt nicht sichtbar. In den vergangenen 18 Monaten hat die FHA die Kredite in Elkhart um 40% erhöht, selbst als der Zahlungsausfall um 174% anstieg. Wenn diese Not leidenden Kredite zu Zwangsversteigerungen werden, übernimmt die Regierung das Anwesen und versucht, es zu verkaufen. Am Samstag besichtigte Gina Martin, eine administrative Assistentin, ein südöstlich von Elkhart gelegenes Haus, das direkt durch die Regierung garantiert wird und das zum Verkauf steht. Ende 2003 verkaufte sich das Haus für $115.000, aber in diesen schweren Zeiten war die Regierung bereit, es für $75.000 abzugeben. Ms. Martins Makler, Dean Slabach, dachte, die Regierung müsse irgendwann ein sehr viel niedrigeres Angebot akzeptieren und ihren Verlust damit substanziell erhöhen. Die meisten der Anwesen der FHA in Elkhart weisen Schilder mit der Aufschrift wie „signifikante Preisreduzierung“ oder “Angebote auf Verhandlungsbasis“ auf. „Sie werden das hier am Ende für $60.000 verkaufen”, sagte Mr. Slabach. Aber Ms. Martin, eine 47-jährige Mieterin, die die Genehmigung für einen FHA-Kredit in der Tasche hat, sagte, dass sie es nicht eilig habe mit einem Kauf. „Mal schauen, was es noch so alles gibt“, sagte sie.
Anm.: Viel ist dazu nicht zu sagen. Denn das Thema wurde von uns immer wieder angesprochen und wir haben auf die Probleme hingewiesen. Wenn die Zinsen steigen oder die Unterstützungsprogramme vermehrt auslaufen, wird den US-Immobilienmärkten erneut der Boden unter den Füßen weggezogen. Der amerikanische Staat wird, da er nun fast 90% des Immobilienmarkts garantiert, darüber in den Bankrott rutschen. Mehr braucht es dazu nicht. Der Tanz auf dem Drahtseil geht vorerst weiter, bis es letztendlich so weit ist.
Topics: USA | 1 Comment »
März 8th, 2010 at 17:18
Nun, letztendlich müssen die Banken die Verluste an die Privatleute delegieren. Die Regierung gibt eine Garantie, damit das Geschäft überhaupt legal stattfinden darf, ohne dass man der Bank einen Vorwurf machen kann. Die Leute kaufen nun zu überhöhten Preisen die Häuser, weil sie glauben, das sei billig, nachdem die Preise um 30% gefallen sind. Doch das ist ein Trugschluss. Bedenkt man das Risiko sowie Angebot und Nachfrage, dann wird es wohl weiter runter gehen, welcher Narr würde ein Wertpapier kaufen, wenn er davon ausginge, dieses würde sich in den kommenden Monaten verbilligen?