Down Under: Häusermärkte kommen unter Druck

« Gallup: US-Privatausgaben werden nicht steigen | Home | Bruce Norris: “Größte Ausfallwelle unter US-Hypotheken kommt erst noch” »

Down Under: Häusermärkte kommen unter Druck

By Roman | März 2, 2010

Die Zentralbank von Australien (RBA) hat ihren Schlüsselzinssatz zum ersten Mal in diesem Jahr angehoben in einem Schritt, der wahrscheinlich eine weitere Runde der Schmerzen unter den Kreditnehmern von Hypotheken an den nationalen Häusermärkten verursachen wird. Die größten Banken des Landes teilten an diesem Nachmittag mit, dass sich ihre Kreditzinsen unter Beobachtung befänden, nachdem die RBA ihren Schlüsselzinssatz um weitere 25 Basispunkte auf nunmehr 4 Prozent angehoben hat.

Druck an Australiens Immobilienmärkten steigt

Die Commonwealth Bank und die ANZ Bank waren die ersten, die sich bewegten, um sich an die beschlossene Zinsanhebungen der RBA anzupassen, indem sie ihre variablen Hypothekenzinsen ebenfalls um 25 Basispunkte erhöhten, so smh.com. Die heute beschlossene Anhebung erfolgt nach bereits drei aufeinander folgenden Monaten der Zinserhöhungen zum Ende des Jahres 2009 – inklusive einer Anhebung im Dezember, als drei der vier großen Kreditgeber ihre Kreditzinsen noch stärker anhoben als die RBA. Australien befindet sich unter den ersten Ländern, die damit beginnen, ihre Zinsen zu erhöhen, nachdem die Wirtschaft eine Wende hin zu Wachstumsniveaus vollzog, die ungefähr dort liegen, bevor die Finanzkrise im Jahr 2008 einschlug. Die Zentralbank machte darauf aufmerksam, dass weitere Zinsanhebungen auf dem Weg seien – potenziell unpopuläre Schritte in einem Jahr, in dem Bundeswahlen stattfinden. „Die RBA ist der Meinung, dass unter Berücksichtigung einer Wachstumsrate, die wahrscheinlich nahe des Trends und einer Inflation, die nahe am determinierten Zielbereich liegen werden im Laufe des kommenden Jahres, es angemessen sei, wenn die Zinsraten näher am historischen Durchschnitt notieren“, erklärte RBA-Gouverneur Glenn Stevens in einer Mitteilung. „Die heutige Entscheidung ist ein weiterer Schritt in diesem Prozess.” Der australische Finanzminister Wayne Swan warnte die Banken der Nation davor, ihre Hypothekenzinsen über die 25 Basispunkte hinaus, die einer Anpassung an die Anhebung durch die RBA entsprechen würden, zu erhöhen. Er fügte an, dass es dafür keinerlei Rechtfertigung gäbe, da ihre Gewinnmargen heute fast wieder auf Niveaus zurückgekehrt seien, wie sie vor Ausbruch der Krise vorherrschten. Die heute bekannt gegebene und allgemein erwartete Zinserhöhung wird monatlich über AU$46 auf die durchschnittlichen Zahlungen für eine typische 25-jährige und AU$300.000 schwere Hypothek hinzu addieren, falls die Zinserhöhung durch die Banken erneut komplett an ihre Kunden weiter gegeben wird. Die Anhebung wird finanziellen Druck ausüben auf die geschätzten 250.000 Erstkäufer von Immobilien, die in den vergangenen 18 Monaten an die Märkte geströmt sind, gelockt durch Vergünstigungen und Anreize der Regierung wie auch Zinsraten auf einem 50-Jahres-Tief.

Anm.: Werfen wir gemeinsam einen Blick zurück auf die australische Entwicklung in den vergangenen Monaten. Auszugsweise hieß es in z.B. in “Down Under: Hypothekenmärkte beginnen zu wackeln”:

Häuserkredite, die sich im Rückstand mit mehr als 30 Tagen befinden, kletterten in allen Kreditkategorien im Laufe des vierten Quartals 2009, führte Fitch in einem heute publizierten Bericht aus. Die Zahlungssäumigkeiten im Sektor der Hypothekenkredite, die durch Kreditnehmer gehalten werden, zu denen kaum Dokumentationen über ihre finanzielle Situation vorliegen, sprang um mehr als 50% gegen Ende des dritten Quartals 2009 in die Höhe, nachdem die Auswirkungen von drei aufeinander folgenden Zinsanhebungen durch die RBA nun auf der Straße ankommen. Kreditnehmer, über die unzureichende Dokumente ihrer finanziellen Situation vorliegen repräsentieren nur einen kleinen Teil des australischen Hypothekenmarktes, und – wie erwartet – waren sie unter den ersten, die durch die Zinsanhebungen der Zentralbank hart getroffen wurden, erklärte Leanne Vallelonga, Direktor des Teams für strukturierte Finanzprodukte in Form von RMBS (durch private Immobilienhypotheken unterlegte Anleihen), bei Fitch. „Von einer zukünftigen Verschlechterung der Situation wird ausgegangen.” Weitere Zinsanhebungen durch die RBA, kombiniert mit einer anhaltenden globalen Instabilität und dem Risiko einer steigenden Arbeitslosigkeit in Australien, werden dazu führen, die Zahlungssäumigkeiten im Hypothekensegment weiter nach oben zu treiben im Jahr 2010, so Fitch.

So weit, so gut. Zu diesem Zeitpunkt notierte die australische Cash Rate noch bei 3,5%.

Jetzt liegt sie schon bei 4% und weitere Anhebungen der Zinsen befinden sich laut eigener Aussagen der RBA in der Pipe. Schauen wir uns dazu auch nochmals die Situation unter den Hausbesitzern und ihrem unbedingten Streben nach Besitz von Wohneigentum in den vergangenen Monaten an:

Bis Juni [2009] stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise um 3,3%, wie aus Daten von Australian Property Monitor hervorgeht, den weltweit fallenden Immobilienpreisen im letzten Jahr die Stirn bietend. „Es ist frustrierend“, sagte Daniel Nash, ein in Melbourne lebender Einheimischer, der Ausschau hält, um die erste Immobilie in seinem Leben zusammen mit seinem Bruder zu kaufen. „Für unsere Generation ist es schon äußerst schwer, den Fuß in die Tür zu bekommen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die ältere Generation im Besitz von zwei oder drei Häusern ist, und ein angenehmes Leben führt. Dagegen wird unsere Generation sich ein Haus kaufen, um es bis an unser Lebensende abzubezahlen. Für 30 Jahre.“ Mr. Nash sagte, er mache keine Institution direkt für die Situation verantwortlich, obwohl er darauf hinwies, dass die Immobilienindustrie die Lage finanziell ausnutze. „In den letzten drei Monaten bin ich überhaupt nicht mehr auf Auktionen gegangen, weil es herzzerreißend ist“, wie er sagte. Er fügte an, dass es nicht ungewöhnlich wäre, wenn ein Haus für AU$450.000 gelistet sei, und es dann für AU$550.000 oder AU$650.000 verkauft würde. „Eine kleine Minderheit wird reich, und der Rest stagniert auf gleichem Niveau”, sagte er. „Die Regierung muss hier etwas tun in der Zukunft.“

Cara O’Dwyer kaufte am Wochenende mit ihrer Mutter ein Haus in Melbourne, „weil es die einzige Möglichkeit gewesen ist, wie wir es uns überhaupt leisten konnten.“ Die 23-Jährige sagte, dass sie auf einigen Auktionen gewesen sei, auf denen das Objekt für AU$100.000 mehr über den Tresen ging, als der angesetzte Preis gewesen ist, bevor sie und ihre Mutter – auch eine Erstkäuferin einer Immobilie – sich für den Kauf eines Objekts in Melbourne´s Südwesten entschieden. „Die steigenden Kosten für ein Haus sind definitiv beängstigend“, sagte sie. „Die Ratenrückzahlungen mögen momentan finanziell leistbar sein, wenn die Zinsen jedoch wieder anstiegen, werden eine ganze Menge Leute nicht mehr dazu in der Lage sein, ihre Hypothekenzahlungen aufrecht zu erhalten, was am Ende zu einer Zunahme von Zwangsversteigerungen führen werde. Das ist ein sehr großes Bedenken.“ Momentan sagt Ms. O’Dwyer, dass sie aufgeregt sei, jetzt ein Hausbesitzer zu sein, obwohl sie bislang noch nicht die Auswirkungen einer potenziellen Zinsanhebung durch die Zentralbank eingepreist hätte, wenn es um ihre monatlich zu leistenden Hypothekenzahlungen ginge.

Anm.: Die Zinswende mit Blick auf die Anhebungen durch die RBA hat in Australien vollumfänglich eingesetzt. Weltweit scheint es jedoch immer noch viel zu viele Narren zu geben, die tatsächlich glauben, dass die Häuserpreise zukünftig nur noch steigen könnten. Die Aussis unterscheiden sich in dieser Hinsicht kaum von ihren amerikanischen und britischen Pendants. Und werden vor demselben Desaster stehen, wenn die Blase letztendlich mit einem lauten Knall platzt. Dazu sind wir jetzt auf dem Weg, das Heulen und Zähne klappern geht bereits los. Man kann es von Melbourne bis Sidney lautstark vernehmen. Die teils durch die Banken vergebenen Hypothekenprodukte basierten zudem in den letzten Monaten auf nahezu vergleichbaren Giftkrediten wie in den USA. Aber sehen wir uns hier ebenfalls nochmals das Verschuldungniveau der Australier im Vergleich mit den Amerikanern an:

Quelle Chart: Steve Keen

Ein Blick allein auf diese beiden Charts spricht Bände in Bezug auf das, was dem Kontinent bevorstehen wird. Eine platzende Schulden- und Kreditblase nach amerikanischem und britischem Muster. Die unbedingt nach Wohneigentum strebenden Erstkäufer vom Immobilien dürften in diesem Zuge demnächst zuerst unter die Räder geraten, Kreditausfälle und steigende Arbeitslosigkeit werden zur Bedrohung von Prime-Hypotheken, usw. Man kennt ja den Ablauf nun zur Genüge und muss ihn nicht nochmals von vorn bis hinten durchkauen. Alle schimpfen auf die USA. Es zeigt sich jedoch, dass weltweit kaum einer klug genug dazu ist, aus den Fehlern der Vereinigten Staaten etwas zu lernen und eigene Lehren daraus zu ziehen! Wer an weiteren Informationen über Australien interessiert ist, liest nochmals:

“Down Under: Hypothekenmärkte beginnen zu wackeln!”

“Schulden, Schulden, Schulden in Australien!”

“Down Under auf dem besten Weg in den Immobilien-Superbust”